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【解析】文旅特色小镇开发模式

缩小字体放大字体 2018-04-20   编辑 : 重庆工业厂房网   点击:74
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文旅特色小镇是以文化、旅游产业植入为特色的小镇。现就其发展现状、主要操作形式及投融资结构选择进行解析

 

一、文旅特色小镇概况

 

(一)文旅特色小镇定义

文旅特色小镇是以文化、旅游产业植入为特色的小镇,根据文旅产业在小镇当中的地位不同,可将文旅特色小镇分为两种类型。

 

第一,文旅驱动型。

文旅产业占主导地位,在资源方面有独特性和吸引力,其他产业发展不充分,乌镇和古北水镇是典型代表,需要以全域化的理念打造,实现从景点旅游到全域旅游的跨越。

 

第二,文旅+产业双驱型。

即文旅产业和特色产业叠加融合,旅游功能比较完善,属于复合型特色小镇,以影视和旅游为主导的横店影视城是典型代表,该类型需要充分发掘和放大主题特色,拓展要素,延伸功能。

 

(二)文旅特色小镇主要特征

 

1、主要依托于现存文化、旅游景区资源建设

我国文旅特色小镇从开发的角度来说大致分为两类:一是依托历史遗存,比如古镇、古村、历史文化街区,进行产品整合,业态升级,统一包装华丽升级的文旅特色小镇;二是依托一定的历史遗迹、自然景观、故事或者民俗,通过将资源转化为产品,产品转化为项目,平地起新城的文旅特色小镇。

 

2、通常配置一定比例地产开发项目以平衡项目现金流

商业地产配套:文旅特色小镇的商业设施除了承担吃、住、游、购等基本功能,还应承担文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。

居住地产配套:一方面为将消费者、小镇经营者与小镇三者之间融合在一起,使得小镇营造出浓郁的生活气息,为居民、游客提供轻松、休闲的旅游服务;另一方面,为使得小镇投资者拥有一定能较快变现的资产,以平衡小镇后期开发及运转的现金流,文旅小镇通常会配置一定的地产开发项目,如普通住宅、度假型公寓、养老型地产等,从而钩织出小镇独特的文旅商业氛围。

 

二、文旅特色小镇发展现状

 

(一)首批127个特色小镇以“旅游+文化”类型为主

 

图:首批127个国家级特色小镇主要产业类型

资料来源:《全国特色小镇创建培育认知与解读》

 

住建部下发的《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》中,将小镇类型分为工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型。如果按照这一分类将首批127个特色小镇进行分类后发现,旅游产业占到50%,历史文化占到了18%,这两项占到将近70%的规模,

 

(二)第二批276个特色小镇向真产业型小镇引导

第二批名单对以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债的镇一律没有选入,另外,以旅游文化产业为主导的特色小镇比例大幅下降到30%。

 

由以上可见,目前特色小镇真正落地的纯产业其实不多。在产业上,文化旅游类小镇最常见,特色产业型小镇较少。

 

三、文旅特色小镇PPP主要操作形式及投融资结构选择

 

(一)文旅特色小镇PPP项目组合化操作

在设计文旅特色小镇PPP实际操作形式时,主流操作方式是将小镇根据具体建设内容经营性质分为数个子部分,通过“小镇基础设施及公共服务建设+地产商业开发+文旅产业导入”的组合化形式进行操作。以BOT方式引入社会资本,组建项目公司,负责项目整体的投融资、建设和运营。在社会资本资格条件设置中,应偏重资金实力、产业导入能力和运营经验,以“融资+产业导入+运营”为实施导向。

 

图:文旅特色小镇PPP项目组合化操作

 

 

此组合模式根据项目中各具体建设内容经营性质,通常可分为四大部份:基础设施部份(非经营性项目)、公共服务部份(准经营性项目)、地产商业开发部分(经营性项目)、文旅产业部份(经营性项目)。项目主要以文旅产业、部分公共服务设施的经营性收益及一定比例的土地商业开发项目的收益来覆盖小镇基础设施及公共服务部分的投资。

 

 

■“小镇基础设施及公共服务建设+大地产开发+文旅产业导入”

此为当前我国多数文旅特色小镇采用的运营方式,小镇整体采用PPP模式操作,操作形式以地产开发为主,文旅产业导入为辅。最新92号文针对PPP项目入库要求方面提出了新的要求——“不适宜采用PPP模式实施的项目不得入库。包括不属于公共服务领域,政府不负有提供义务的,如商业地产开发、招商引资项目等”。鉴于此,由于此模式实施内容中包含了大量的商业地产开发项目,因此会面临较大的入库或者退库风险。

 

■“小镇基础设施及公共服务建设+小地产开发+文旅产业导入”

小镇整体采用PPP模式操作,以现存文化、旅游景区为主体,操作形式以文旅产业导入为主,地产开发为辅。在处理小镇开发和房地产的关系方面应该把握好尺度,目前小镇开发的投入大,盈利困难,允许小比例房地产开发内容的存在,既能推动小镇开发的积极性,又能解决居住的实际需求。但是一定要避免文旅特色小镇PPP项目过度依赖房地产开发项目,从而导致小镇房地产化。因此根据92号文的政策要求,这种操作形式更符合高层对特色小镇PPP模式的操作要求。

 

(二)文旅特色小镇PPP项目回报机制结构化设计

文旅特色小镇PPP项目突破了传统政府投融资模式,对社会资本的投融资能力提出了更高要求,同时社会资本也在PPP项目运营中获得合理利润,使政府需求与社会资本需求相融合。因此,社会资本需对复杂的项目结构进行整体规划,将建设与运营同时进行,详细区分不同性质项目的投资回报机制进而匹配合理的融资方式。

 

 

图:文旅特色小镇PPP项目回报机制


 

 

在回报机制设置上,对于公益性项目主要以政府付费为主;对于准经营性项目,主要以政府可行性缺口补助的付费为主;对于社会资本自主投资的经营性项目,主要以使用者付费方式为主,由社会资本自主经营,自负盈亏。通过组合的回报机制,在公益性项目上,通过政府付费给予社会资本合理回报;对于准经营性项目和经营性项目,充分发挥社会资本优势,通过旅游开发运营获取旅游经营收入,对于未达预期的情况给予一定的政府缺口补助。同时设置超额收益分享机制,由政府和社会资本共享项目开发运营带来的超额收益。

 

(三)文旅特色小镇PPP项目公司融资结构设计

 

■项目公司融资结构

文旅特色小镇PPP项目的综合开发项目公司(SPV)是项目的投融资主体,鉴于小镇PPP项目的组合化操作,项目公司也应该通过结构化设计来实现特色小镇的融资结构安排。


图:文旅特色小镇PPP项目融资结构

 

 

 

项目公司可将具有长期稳定现金流的准经营性及经营性资产及文化旅游开发收益型资产通过市场化的方式募集资金,可以运用项目融资、项目收益债、资产证券化等其他市场化的融资方式实现,募集资金的用途主要用于社会资本的投资和对公益性项目的运营维护。项目公司收益的分配也需要根据投资人的优先劣后顺序,期限长短、融资条件等做合理的结构化设计。

 

 

 

■当前特色小镇金融支持政策

由于文旅特色小镇PPP项目具有资金需求量大、投资收益回报期长的特点,因此合适的融资模式对于特色小镇的发展是非常必要的。

 

图:特色小镇银行主要金融支持政策

 

 

目前对于特色小镇项目各大银行有所侧重,因此各地区特色小镇PPP项目应该结合自身优势,对接优先金融支持政策。例如,特色小镇PPP建设项目可以优先申请农发行、国开行等政策性银行的中长期政策性贷款。此外,各大商业银行也积极推出综合融资方式和创新融资方式,支持特色小镇建设。

 

(四)案例解析——黑龙江东极小镇PPP项目

 

1、项目建设内容

东极小镇PPP项目是辽宁省抚远市抚远县“一岛三区”开发建设的一项重要内容,该项目为第二批次国家示范项目,因此具备很高的示范效应。东极小镇PPP项目建设内容主要包括:东极小镇范围内生态保护工程、基础设施及公共服务设施(不包含居住、酒店、商业等二级开发项目)、小镇观光交通设施、旅游配套工程和旅游资源特许经营等7大类38个子项目。

 

2、项目整体交易结构

图:东极小镇PPP项目整体交易结构

 

 

3、项目回报机制

该项目采取市场化运作的方式,由抚远市人民政府指定的平台公司与通过法定方式选择的社会资本方共同组建项目公司,项目公司对项目进行投融资、建设及运营维护管理,整个东极小镇项目拟采用可行性缺口补助的回报机制。

 

 

图:东极小镇PPP项目回报机制

 

 

4、项目融资

 

(1)项目融资方案

本项目总投资为48.8亿元,项目资本金为12.2亿元(由政府方与选定的社会资本按照10%:90%的股权比例出资,其中政府平台公司以土地使用权作价出资,社会资本以货币出资),占总投资的25%;需融资部分为36.6亿元(银行贷款、企业债券、项目收益债券、资产证券化等方式融资),占总投资的75%。

 

图:东极小镇PPP项目融资方案

 

 

(2)项目融资亮点

 

■政府不实际出资

在东极小镇PPP运作过程中,“政府不出资”是一大特点。该项目总投资为48.8亿元,项目公司组建时,政府授权的政府平台公司出资约为:12.2亿元(项目资本金)×10%(政府平台公司占股10%)=1.22亿元。对于此部分资金,政府只在初始阶段以土地使用权作价投入1.22亿元,将小镇土地出让金、税收地方留成部分和单体项目专项资金、旅游资源特许经营、延长小镇内公用设施项目运营期限五项措施保证项目回购资金和增强社会资本建设东极小镇的积极性。其他投资款则由社会资本投入及融资渠道解决,极大地缓解政府支出压力,促进公益性事业的发展。

 

■引入中国PPP基金

东极小镇PPP项目总投资为48.8亿元,其中资本金为12.2亿元,占项目总投资25%,由政府方与中国PPP基金、抚远东极伯力投资有限公司、中国二冶集团三家社会资本共同出资,剩下的36.6亿元,占总投资的75%,由四方共同组成的项目公司通过融资来解决。

 

项目的重大意义、合理的模式设计,也获得了以财政部和10家大型金融和投资机构为背景的中国PPP基金的青睐,基金为项目提供2.44亿元的股权融资支持,占项目公司20%的股权。运作专业、高效的中国PPP基金成为项目顺利进行的重要助推剂。

 

图:东极小镇PPP项目资本金结构

 

 

四、结论

 

文旅特色小镇是基于生态文化保护为前提,其项目本身具有较强的公益性质,但是文化、旅游产业项目的开发需要进行市场化的运作并引进专业的运营商,注重项目整体运营成本的降低和后端运营收益的规模化体现,其应该保持产业、文化、旅游三位一体,实现产业和城镇融合发展。在当前PPP规范化的大背景下,涉及较多地产开发内容的特色小镇PPP项目将面临较大的入库风险,且房地产化的特色小镇若没有清晰和长远的产业规划和战略发展思路,也难以可持续发展。

 

五、旅游小镇的定义及功能发展

 

旅游小镇总体定义:小城镇建设是中国城镇化进程中非常重要的部分,是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。旅游产业的“消费搬运”及“产业集聚”是旅游小城镇形成的前提;特色化,是旅游小城镇建设的要点;泛旅游产业整合是旅游小城镇发展的核心。


1、旅游小镇是综合开发的升级

旅游小镇是消费模式、发展模式、开发模式三合一升级。 

2、旅游小镇的功能结构

以旅游为主导产业,商业、农业、养老养生产业为泛旅游产业链条,进行综合开发的一条从小规模旅游小镇到大规模片区旅游综合体开发模式。

 

3、旅游小镇的作用与趋势

以旅游休闲为基础导向、旅游地产为收益核心、相关产业配套发展的区域土地综合开发模式,其最终将发展成为带动区域综合升级的强大引擎

4、旅游小镇是产城一体化发展需要

产城一体化是在产业先行的基础上,实现产城一体化发展

 

六、旅游小镇开发总体模式

 

1、旅游产业特性

2、旅游搬运效应创造经济源动力

3、旅游小镇总体综合开发模式

4、旅游小镇城镇化路径

 

 

 

 
 
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